Складская недвижимость категории «А»: обзор рынка I квартал

Анализ тенденций, складывавшихся в российском сегменте недвижимости в 2013 году, доказывает, что этот сектор рынка активно и стабильно развивается. 

Существующие тенденции

В 2013 году в столичном регионе совокупная площадь введенных в эксплуатацию складских помещений составила 762 тыс. м². При этом отмечался 15-процентный прирост объема предложений к уровню предыдущего года. По оценкам специалистов, из планируемых к вводу в эксплуатацию в 2014 году 930 млн. м2 складских объектов будет достроено почти 900 тыс. м2. Предполагается, что их географическая концентрация останется прежней, с небольшим смещением в южном направлении.

Из общего объема сделок в российском сегменте складской недвижимости в размере 1,8 млн. м², на московский регион приходится 1,3 млн. м² или 73%,  еще 13% сделок было проведено в Санкт-Петербурге и 14% - во всех остальных регионах России.

Эксперты отмечают, что рост объемов сделок в данном сегменте рынка обусловлен повышением объемов арендуемых площадей. Традиционно особую активность в операциях аренды и реализации складских объектов демонстрируют ритейлеры.  При этом потенциальные покупатели складской недвижимости демонстрируют все большую  избирательность и требовательность в процессе выбора.

Что касается продажи объектов складской недвижимости, то необходимо отметить значительный рост среднего размера сделок. Если в 2011 году он составлял 11 тыс. м2, а в 2012 году - 13 тыс. м2, то в 2013 году он достиг 18 тыс. м2 . 

Объем сделок, совершенных в столичном регионе конечными пользователями, продемонстрировал в 2013 году 2-кратное увеличение и составил свыше 400 тыс. м2 (в общероссийских масштабах этот показатель равен 600 тыс. м2). Этот рост обусловлен увеличением размера сделок, а не их числа. Количество зарегистрированных покупок практически не изменилось в сравнении с 2012 годом.

Политика введения ограничений внутри МКАД для движения грузового автотранспорта обусловила высокий спрос со стороны компаний, реализующих свою деятельность в столице, на склады, расположенные недалеко от Москвы. И напротив, организации, обслуживающие несколько регионов,  проявляют интерес к помещениям в зоне Малого кольца.

Ценовые характеристики

В течение 2013 года арендные ставки на объекты складской недвижимости столичного региона  почти не изменялись. Наблюдалось их варьирование в диапазоне $135–140 за м². Что касается стоимости продажи, то  в 2013 году она также почти не изменялась и составляла:

  • для складской недвижимости категории А - $1200-1400 за м²;
  • для объектов группы В – $900-1300 за м².

В 2013 году достаточно серьезное воздействие на размер арендных ставок и цену реализации оказывало размещение складских объектов. В частности, зафиксирован рост этих показателей для помещений, расположенных недалеко от МКАД. Активное возведение новых объектов и обеспечение транспортной доступности существенно снизило степень воздействия этого фактора.

Перспективы развития рынка недвижимости в 2014 году

Ввиду существенного изменения в начале 2014 года курса рубля к основным резервным валютам, эксперты прогнозируют рост числа заключаемых арендных соглашений, в которых ставки будут определяться в фиксированных рублевых суммах. При этом вероятно, что долларовый эквивалент таких соглашений продемонстрирует падение до $130–135 за м².

Кроме того, в 2014 году  специалисты ожидают небольшое падение спроса на складские объекты до 900 тыс. м². При этом, ввиду ввода в эксплуатацию такого же объема площадей, ожидается   сохранение доли вакантных помещений.

Резюме

В 2013 году в столичном регионе динамика прироста высококачественных складских площадей достигла 15%.

Объем их поглощения на российском рынке специалисты называют очередным историческим рекордом. Из общего объема сделок в российском сегменте складской недвижимости в размере 1,8 млн. м², на московский регион приходится 1,3 млн. м² или 73%. Еще 13% сделок было проведено в Санкт-Петербурге и 14% - во всех остальных регионах России.

Арендные ставки на московские объекты складской недвижимости отличались стабильными значениями на протяжении всего 2013 года.

Доля вакантных складских объектов, относящихся к категории А,  составила 2%. Эту цифру она не превышает в течение последних лет. В 2014 году ожидается сохранение доли вакантных помещений.