Российский рынок коммерческой недвижимости в период кризиса

     Российский рынок коммерческой недвижимости отличается крайней нестабильностью. И не только экономическая составляющая послужила причиной таких негативных явлений: игроки рынка теряются в противоречивой информации и проявляют себя совершенно непредсказуемо. Владельцы крупной коммерческой недвижимости ведут яростную конкурентную борьбу за каждого арендатора, идут на уступки и даже демпингуют, хотя, по мнению ряда экспертов, эта временная мера только зафиксирует негативный результат. С другой стороны, коммерческая недвижимость низших категорий не дает её владельцам поводов для беспокойства. Арендные ставки, зафиксированные в рублях, практически не изменились, а спрос на такую недвижимость остался стабильно умеренным. Более того, владельцы небольших фирм готовы поменять помещения более высоких категорий на экономически выгодную недвижимость низшего класса. Вероятно, в ближайшем будущем цена продажи недвижимости этого сегмента рынка несколько снизится за счет уменьшения количества сделок и падения покупательского спроса, но радикальных перемен ожидать не стоит.

     Надо отметить, что сегодня правила игры диктуют не арендодатели, а их клиенты. И это жизненная необходимость, в противном случае их бизнес просто перестанет существовать. Требования арендаторов закономерны и оправданы. В целом, они сводятся к следующему: перевести валютные расчеты в рублевые и зафиксировать арендную ставку на уровне докризисных цен. Разумеется, арендаторы хотят стабильности хотя бы в отношении цен на недвижимость. Маловероятно, что фиксация цен будет долгосрочной. Специалисты считают, что владельцы крупной недвижимости класса В+ и выше, вероятно, пойдут на уступки постоянным клиентам и «заморозят» цены вплоть до конца 2015 года. Это поможет сохранить надежных арендаторов и защитит неликвидные площади от простоя. Но немногие владельцы согласятся на долгосрочную фиксацию цен на низком уровне. Предположительно, арендные ставки будут ежеквартально пересматриваться и корректироваться с учетом экономической ситуации.

     Спрос на складскую недвижимость по-прежнему будет стабилен. В этом сегменте рынка не существовало дефицита, а рост арендных ставок был умеренным, в отличие от цен на прибыльную торговую недвижимости и объектов street retail. Однако именно данный сегмент рынка продемонстрирует наибольшую устойчивость в кризисные времена. Даже закрытие ряда торговых предприятий и небольших компаний не скажется существенным образом на арендных ставках на складскую недвижимость. Общее падение спроса в результате ликвидации предприятий, банкротства фирм и сокращения коммерческой деятельности с целью снижения издержек, безусловно, заставит владельцев недвижимости понижать ставки, но существенных поправок в 2015 году в этом сегменте не предвидится.

     Более противоречивую ситуацию мы будем наблюдать в отношении офисных площадей. Офисы класса А на столичном рынке недвижимости по-прежнему будут пользоваться спросом, хотя цена на них снизится. В регионах возможны варианты. В сложившихся условиях арендодатели рассчитывают на заморозку цен, поскольку арендные ставки в долларовом эквиваленте заметно подорвут бюджет компаний. Офисные помещения класса В и ниже уже сейчас существенно просели в цене. Эксперты уверены, что арендные ставки ещё более сократятся из-за появления большого объема вакантных площадей и увеличения конкуренции. Существуют опасения, что количество сделок в этом сегменте рынка сократится на 40%, что пропорционально отразится на ценах.